Herbestemming van het Rommelaere-Instituut
Hoe overtuig je een externe ondernemer om te investeren in beschermd erfgoed dat de eigenaar zelf niet rond krijgt?
Een herbestemmingsonderzoek voor drie beschermde universiteitsgebouwen die hun functie verloren hadden. De Universiteit Gent zocht een herbestemming gedragen door externen — onder vorm van een erfpacht of dergelijke op lange termijn. Daarvoor moest er eerst iets bestaan waarop een kandidaat-ondernemer een beslissing kon nemen.
Een prikkelend ensemble
De site is een ensemble waarbij drie waardevolle erfgoedobjecten één geheel vormen: het instituut voor Hygiëne, Bacteriologie en Gerechtelijke geneeskunde, het Fysiologisch instituut en het Farmacodynamisch instituut. De gebouwen werden opgericht tussen 1898 en 1906 onder leiding van architect Louis Cloquet. Samen staan ze vandaag bekend als de erfgoedsite Rommelaere.
Het complex bevat van bij de start een schijnbare tegenstelling. De gebouwen zijn opgericht in een historiserende vormgeving, terwijl het programma bij de start ontegensprekelijk modern en vooruitstrevend was. Ze verwijzen naar bouwstijlen die ouder zijn dan het complex in werkelijkheid is, en bevatten tegelijk vooruitstrevende installaties en bouwtechnische ontwikkelingen zoals gewapend beton en staal.
Een dossier waarop een ondernemer ja kan zeggen
Het doel van de opdracht was om door een grondige studie tot een aantal herbestemmingsscenario's te komen, inclusief financiële haalbaarheid, zodat één of meerdere kandidaat-ondernemers op basis van een degelijk onderbouwd dossier de keuze kunnen maken het pand op een duurzame wijze te restaureren en er een nieuwe functie aan te geven.
Veel aandacht ging naar het uitdenken van ruimtelijke scenario's binnen een erfgoedcontext, die financieel door te rekenen in functie van haalbaarheid, en participatief af te toetsen met stakeholders, stadsdiensten en buurtbewoners — zodat een gedragen resultaat de volgende stappen faciliteert.
Vier fasen, veertien maanden
Verkenning
Het voorgaande studiemateriaal werd bestudeerd en aan de hand van interviews met stakeholders aangevuld met nieuwe inzichten. Die werden gevat in een krachtlijnennota die de lezing van de plek helder samenvat.
Onderzoek van het potentieel
Tweesporenonderzoek: enerzijds inzichten over het marktpotentieel van de site, anderzijds ontwerp-uitgangspunten die de haalbaarheid van diverse scenario's mogelijk moeten maken. Uitkomst: een adviesnota waarin de mogelijke ontwikkelingsnarratieven tegenover elkaar geplaatst werden.
Scenario-analyse
Drie scenario's uitgewerkt, zowel ruimtelijk-programmatorisch als financieel-economisch. Aan de hand van een evaluatietabel werden ze objectief ten aanzien van elkaar afgewogen.
Synthese
De conclusies van het onderzoek werden uitgewerkt en aanbevelingen geformuleerd — de basis om een bestek uit te schrijven en externe partijen warm te maken.
Elk scenario tot op de vierkante meter doorgerekend
Per scenario werd het programma vertaald naar units, bruto- en netto-oppervlakte en vormfactor. Zo wordt zichtbaar welk deel van het gebouw rendeert en welk deel circulatie en techniek opslorpt — in een beschermd ensemble is dat het verschil tussen haalbaar en niet.
| Programma | # units | m² BVO | m² NVO | Vormfactor |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren / onderwijs | 21 | 4.638 | 3.633 | 61 % |
| Circulatie + technieken | 1.347 | 1.055 | ||
| Wonen | 10 | 1.546 | 1.211 | 67 % |
| Circulatie + technieken | 368 | 287 | ||
| Hotel | 22 | 1.065 | 834 | 55 % |
| Circulatie + technieken | 439 | 344 | ||
| Totaal | 9.405 | 7.364 | 60 % | |
| Nieuwbouw | 214 |
De markt bevragen voor de markt bevraagd wordt
Marktpartijen
Naast de interne werksessies werd actief de dialoog gezocht met relevante marktpartijen. Een herbestemming die externen moeten dragen, wordt niet bedacht en daarna aangeboden — ze wordt getoetst terwijl ze ontstaat.
Stadsdiensten
Door het opzetten van een werkgroep met de belangrijkste diensten van de Stad Gent werd maximaal gebouwd aan het mogelijk maken van een maatschappelijk relevante herbestemming.
De buurt
Via een wijkprojectgroep werden bezorgdheden, sluimerende potenties en onverwachte wensen meegenomen in de planvorming — op het moment dat ze nog een gegeven waren en nog geen bezwaar.
Een eindrapport waarop een bestek kan steunen
De studie gaf de Universiteit Gent inzicht in welke herbestemmingsscenario's mogelijk zijn, hoe die in de markt liggen, en met welke parameters rekening moet worden gehouden: mobiliteit, mixiteit, overeenstemming met de planologische onderlegger, compatibiliteit met de erfgoedwaarden.
Studieteam — humbble, met architectenbureau Sabine Okkerse, Dhooge&Meganck Architectuur, Idea Consult, LIME, Anneleen Cassiman en DENC-studio.
01 Potentiescan
Uitzoeken wat een ensemble kan dragen, en scenario's op dezelfde criteria naast elkaar leggen — ruimtelijk én financieel.
Naar 01 Potentiescan →02 Ontwikkelingskader
De uitkomst zo opschrijven dat er een bestek op gebouwd kan worden, en dat ze een bestuurswissel overleeft.
Naar 02 Ontwikkelingskader →04 In de markt zetten
De markt bevragen vóór de publicatie, zolang dat nog kan — en de frictie objectiveren in het programma van eisen.
Naar 04 In de markt zetten →