Het Gentse Woonpact

Rechter én partij

De stad stelt uitzonderingen in het vooruitzicht: afwijkingen op het bouwreglement, versoepeling van parkeernormen, meer vrijheid dan de bouwblokvisie toelaat. In de publicatie staat: “Afwijkingsprincipe invoeren voor betaalbaar wonen (sociaal én budgethuur) in het algemeen bouwreglement en in niet-verordenende kaders”.

Dit is fundamenteel anders dan gewone interpretatiemarge. De stad wordt hier rechter én partij. Ze bepaalt:

• Wat als “betaalbaar” telt
• Welke projecten het woonpactlabel krijgen
• Welke uitzonderingen toelaatbaar zijn
• Of het gerealiseerde project aan de voorwaarden voldoet

De publicatie erkent dit impliciet door te stellen dat “de beoordeling op een hoger niveau gevoerd moet worden”, en stelt zelfs voor om provinciale omgevingsambtenaren te betrekken bij beroepsprocedures. Dat is een poging tot objectivering, maar lost het kernprobleem niet op: de stad creëert bewust een tweedeling in regelgeving.

De gelijkheidsvraag

Hier wordt het voor mij kritisch: wat als je geen betaalbaar project ontwikkelt, maar wel innovatie brengt?

Stel: een ondernemer ontwikkelt een nieuw woonproduct (co-living, modulair, flexibel, circulair — noem maar op). Marktconform geprijsd, maar met maatschappelijke meerwaarde. Loopt hij tegen dezelfde regelgeving aan als de woonpact-projecten? Zeer waarschijnlijk.

Krijgt hij dezelfde ondersteuning? Nee. Krijgt hij toegang tot de fast lane? Nee. Krijgt hij uitzonderingen op het bouwreglement? Nee.

Is dat eerlijk? Of logisch?

De fundamentele vraag: waarom niet voor iedereen?

De stad biedt aan: “versneld ontwerpproces via een fast lane”, “vaste begeleidingsmomenten”, “afwijkingsprincipe in bouwreglement”.

Dit zijn structurele verbeteringen in de manier waarop ontwikkeling ondersteund wordt. Als deze werkwijze effectief is — waarom dan niet voor alle projecten die kwaliteit nastreven?

Twee scenario’s:

Scenario A: de regelgeving is te streng

Dan moet die aangepast worden. Voor iedereen. Niet via uitzonderingen voor een select groepje, maar structureel. Want als betaalbare projecten wél kunnen binnen versoepelde normen, waarom zouden commerciële kwaliteitsprojecten dat dan niet mogen?

Scenario B: de regelgeving is adequaat

Dan moeten betaalbare projecten zich er ook aan houden. Geen uitzonderingen, want die normen zijn er met een reden (ruimtelijke kwaliteit, leefbaarheid, mobiliteit, etc.).

De realiteit ligt waarschijnlijk ergens tussenin: sommige regels zijn te streng, andere zijn terecht. Maar dan moet je selectief hervormen, niet selectief afwijken.

Het risico van precedentwerking

Als Gent afwijkingen toestaat op basis van “maatschappelijk belang”, wat voorkomt dan precedentwerking?

• “Ons studentenproject heeft maatschappelijk belang (onderwijs), dus ook uitzonderingen?”
• “Ons zorgproject heeft maatschappelijk belang (vergrijzing), dus ook fast lane?”
• “Ons circulair project heeft maatschappelijk belang (klimaat), dus ook afwijkingen?”

Het argument “betaalbaar wonen is urgent” is waar. Maar veel dingen zijn urgent. De vraag is: wordt dit een gecontroleerd experiment, of het begin van onderhandelingsstedenbouw waarbij maatschappelijk belang verhandelbaar wordt?

Wat ik wel sterk vind

Laat me helder zijn: ik juich het initiatief toe.

De wooncrisis vraagt om durf. De stad erkent dat ze het niet alleen kan. Ze stelt: “De Stad investeert al langer in deze instrumenten, maar erkent dat de schaal van de uitdaging samenwerking met private partners vereist”. Dat is eerlijk en noodzakelijk.

Ook sterk: de ambitie om dit te organiseren als “een lerend traject” met pilootprojecten, kennisdeling en publicaties. Als dit leidt tot structurele hervormingen in regelgeving — perfect.

En de nadruk op kwaliteit: “Betaalbaarheid is geen beperking, maar een uitnodiging tot innovatie”. Daar geloof ik in.

Mijn vragen aan de sector

Aan de stad: Hoe waarborgen jullie dat dit geen willekeur wordt? Hoe garanderen jullie dat de afwijkingscommissie objectief kan oordelen als de stad zelf belang heeft bij realisatie?

Aan ontwikkelaars: Zien jullie dit als eerlijke kans, of als structureel voordeel voor wie in het woonpact stapt tegenover wie dat niet doet?

Aan architecten: Als je werkt aan een commercieel project dat tegen dezelfde regelgeving aanloopt — voel je dan niet een beetje de dupe? Of is dit simpelweg de realiteit van maatschappelijke prioriteiten?

Aan juristen: Hoe beoordelen jullie de rechtspositie? Is dit juridisch waterdicht? Of zien jullie hier al beroepsgronden tegen toekomstige uitzonderingsbesluiten?

En vooral: als deze versoepelde aanpak werkt voor betaalbare projecten, waarom niet structureel invoeren voor alle projecten die aan minimale kwaliteitseisen voldoen?

Ik ben niet tegen het woonpact. Ik ben voor betaalbaar wonen. Maar ik vraag me af of we niet een meer fundamenteel probleem moeten aanpakken: regelgeving die innovatie blokkeert. Los dat op, en je helpt zowel betaalbare als commerciële projecten die kwaliteit nastreven.