Het Gentse Woonpact, drie maanden later
Eerder dit jaar schreef ik over het Gentse Woonpact. Mijn centrale bezwaar was juridisch: de stad stelde afwijkingen op het bouwreglement in het vooruitzicht, versoepeling van parkeernormen, meer bouwrechten dan de bouwblokvisie toelaat — maar enkel voor wie het woonpactlabel kreeg. Rechter én partij, schreef ik.
Nu lanceerde de stad een update. Als je het originele document naar de nieuwe communicatie legt, valt op dat er niets meer gezegd wordt over de afwijkingsmogelijkheden.
Geen woord meer dus over uitzonderingen op het bouwreglement. Geen versoepeling van parkeernormen. Geen extra bouwrechten. Wat overblijft zijn procesvoordelen — één aanspreekpunt via de woonpactkamer, een versneld begeleid traject — en financiële voordelen: vrijstelling van de bezettingsbelasting en een afnamegarantie via Thuispunt Gent, NV Modest of Huuringent.
Is dit een stille correctie na juridisch advies? Of komt het terug boven water in de definitieve communicatie?
Wat overblijft lijkt dus steviger. Maar is het genoeg?
Een snel loket is geen afwijking van de wet. De belastingvrijstelling is een fiscaal instrument. De afnamegarantie is een contractuele verbintenis. Juridisch veel verdedigbaarder dan wat oorspronkelijk op tafel lag.
Maar daarmee verschuift de vraag.
Niet langer: mogen ze dit? Wel: volstaat dit om de doelstelling te realiseren?
Het is precies de vraag die elke ontwikkelaar zich stelt alvorens hij projecten instuurt. En die positief beantwoord moet worden als dit project wil slagen.
Hoe een ontwikkelaar rekent
Ontwikkelaars zijn ondernemers. Ze observeren de markt, identificeren een vraag, ontwikkelen een product — en berekenen of ze op die combinatie een marge kunnen realiseren. Dat is geen cynisme. Zonder marge geen investering, zonder investering geen project. Dat is hoe de markt werkt.
De vraag bij het Woonpact is dan ook concreet: klopt de businesscase als 40 procent van mijn project betaalbare huur wordt?
Om dat te beoordelen, moet je de risico’s van een ontwikkelingsproces eerlijk opsplitsen. Die zijn drieledig.
Planningsrisico
Een fast lane organiseert de begeleiding, maar een vergunning is pas uitvoerbaar nadat ze de volledige beoordeling heeft doorstaan. Inclusief het openbaar onderzoek. Inclusief de buurt. Een versneld loket verkort de doorlooptijd bij de stad — het geeft geen garantie op het eindresultaat. En dus ook niet op het sneller kunnen bouwen. Er zullen bezwaren en beroepen komen. Het is de eerste vraag die ik stel bij elke site-analyse: hoe reëel is het beroepsrisico, en wie draagt het? En is de geplande ontwikkeling in lijn met dat risico — of kunnen we het door bepaalde ingrepen verminderen? Het tijdsrisico moet dus blijvend worden ingeschat.
Financieringsrisico
Betaalbare huurwoningen genereren per definitie lagere huuropbrengsten. De afnamegarantie dekt het leegstandsrisico af — dat is reëel. Maar de financiering van de bouwkost blijft een aparte uitdaging. Banken financieren op rendement. Niet op maatschappelijke ambitie.
Marktrisico
De marge op 60 procent marktconforme woningen moet het verschil compenseren op 40 procent betaalbare huur. Dat is de rekensom die de businesscase maakt of kraakt. Een rekensom die afhangt van grondprijs, bouwkost, (huur)markt en timing — factoren die vandaag allemaal onder druk staan.
De vraag die openstaat
Los van de vraag of het wenselijk is dat bepaalde types ontwikkeling procesvoordelen krijgen — en of dit te verantwoorden valt ten opzichte van andere projecten — is het de vraag of de geschetste voordelen voldoende doorwegen om de beleidsdoelstelling (meer betaalbare woningen) te realiseren.
Weegt een sneller loket op tegen het planningsrisico dat gewoon blijft bestaan? Weegt de belastingvrijstelling op inname openbaar domein op tegen lagere huurinkomsten over de volledige looptijd? Biedt de afnamegarantie genoeg zekerheid voor de bank die de financiering moet goedkeuren?
Bent u grondeigenaar of ontwikkelaar en overweegt u in te stappen? Die businesscase maken we graag samen. — humbble.eu
02 Ontwikkelingskader
Of een pact werkt, blijkt pas wanneer iemand de businesscase op een concrete grond doorrekent. Dat is wat het ontwikkelingskader doet: programma, volume en risico tegen elkaar afwegen vóór er ontworpen wordt.
Naar 02 Ontwikkelingskader →Het Gentse Woonpact
Het oorspronkelijke bezwaar, toen de afwijkingen op het bouwreglement nog wel op tafel lagen.
Naar nr 03 →