De weg uit de wooncrisis

De ruimte is er. De cijfers liegen niet

Vlaanderen telt vandaag nog zo’n 43.800 hectare aan onbebouwde woonpercelen. Daarvan ligt ruim 10.500 hectare écht goed: vlakbij kernen, voorzieningen en openbaar vervoer. Dat publiceerde het departement omgeving op 13 februari.

10.500 ha onbebouwde woonpercelen zijn écht goed gelegen: vlakbij kernen, voorzieningen en openbaar vervoer.

Als we daar bouwen met een bescheiden dichtheid van 25 woningen per hectare — ruim genoeg voor bijvoorbeeld woningen met tuinen — levert dat 262.500 woningen op. Genoeg om de wachtlijsten weg te werken én tienduizenden gezinnen een eigen thuis te geven.

Die 10.500 hectare liggen niet in het buitengebied dat we moeten sparen. Ze liggen waar de infrastructuur al ligt. Dit is niet het negeren van de bouwshift, dit is knooppuntgericht bouwen.

De centrale vraag

De centrale vraag in het ruimtelijk debat moet dus helemáál niet zijn hoe we elk resterend stukje grond krampachtig beperken of belonen met een btw-tarief. De vraag is: als we btw gaan inzetten als sturingsmechanisme, waarom dan niet consequent?

Sloop en heropbouw heeft al 6% btw — terecht, want dat gebeurt per definitie in bestaand weefsel (al kan je ook kanttekeningen maken, bijvoorbeeld bij bestaande lintbebouwing). Maar bij nieuwbouw op onbebouwde percelen maken we vandaag geen onderscheid tussen goed gelegen (die 10.500 ha vlakbij kernen) en slecht gelegen (de overige 33.300 ha). Beide 21%.

Als we alle nieuwbouw naar 6% brengen zonder locatiefilter, subsidiëren we ook slecht gelegen percelen. Dan voeren we geen ruimtelijk beleid. Dan delen we gewoon een fiscaal voordeel uit.

Drukt dit echt de verkoopprijs?

De eis is 6% btw voor de bouw van de enige eigen woning, én voor private investeerders die de woning minstens vijftien jaar verhuren aan een natuurlijke persoon. Dat sluit kortetermijnspeculanten uit, geeft jonge gezinnen zuurstof, én het verlicht de enorme druk op de huurmarkt.

Maar let op: wat als ontwikkelaars die 15% btw-besparing gewoon verdisconteren in een hogere basisprijs? Dit is in principe niet realistisch, de btw komt immers bovenop de totale ontwikkelingsprijs en is afhankelijk van de situatie van de koper.

Maar is een locatiegebonden btw juridisch wel mogelijk?

Vaak hoor je: “Btw is federaal, ruimtelijke ordening is Vlaams. Je kan dat nooit aan elkaar koppelen.”

Toch wel. We vergeten vaak dat de 6% voor sloop-en-heropbouw jarenlang uitsluitend gold in 32 specifiek afgebakende centrumsteden. Een federaal belastingtarief koppelen aan een geografische locatie is dus niet uitgesloten — het precedent toont dat het kan.

Hoe doen we dat vandaag? Simpel: Vlaanderen objectiveert de kaart met die 10.500 goed gelegen hectaren. Ligt je project daarbinnen? Dan krijgt je vergunning automatisch een ‘attest knooppuntgericht bouwen’. Dat attest leg je voor aan de fiscus voor je 6% tarief. Geen extra regels, geen willekeur.

Of dit mechanisme ook past binnen Europese staatssteunregels voor een zone van deze omvang, is een vraag die juridisch onderzocht moet worden. Maar de basis — geografische koppeling van btw-tarieven — is niet nieuw.

De conclusie

We hébben de juiste ruimte. Nu nog de fiscale én procedurele zuurstof om die ruimte haalbaar te maken.

Maar stel één harde voorwaarde: koppel die 6% uitsluitend aan die 10.500 hectare goed gelegen percelen. Een algemene btw-verlaging zónder ruimtelijke filter is gewoon een blanco cheque voor nog meer bebouwing op de overige 33.300 hectare (het deel van de onbebouwde woonpercelen dat níet goed gelegen is).

Trek het speelveld gelijk, maar doe het slim. Fiscale hefboom, ruimtelijke sturing én procedurele helderheid. Alle drie. Niet één van de drie.

Dat is de enige structurele uitweg uit de wooncrisis.