Bouwen waar al gebouwd is

Iedereen is voor, tot het lokaal wordt

Eerst het bekende deel. Zolang het over hoofdlijnen gaat, is iedereen mee. De bouwshift, de open ruimte, 2040. Geen discussie. Het wordt pas moeilijk zodra een dossier concreet wordt. Dan mogen die hoofdlijnen ineens los, en zijn er altijd uitzonderingen die de regel bevestigen.

Denys vraagt daarom sturend optreden in plaats van louter sensibiliseren. Maar het sturen dat hij beschrijft, gebeurt achteraf. Zijn departement gaat steeds vaker in beroep tegen vergunningen die lokale besturen hebben afgeleverd. Dat is geen bewijs van een ontbrekend beleidsplan. Dat is de vaststelling dat de bovenlokale afweging pas gebeurt op een afgeleverde vergunning, op het laatste en duurste moment waarop nog ingegrepen kan worden.

Fermettisering toont het scherpst. Een hoeve die een villa wordt is een vraag over versnippering van open ruimte. Ze wordt behandeld als een lokale afwijking, en achteraf gecorrigeerd.

Maar zo’n beroep komt zelden uit de lucht vallen. Voor een gemeente een vergunning aflevert, is er meestal al een heel traject aan voorafgegaan. Overleg, aftastende gesprekken, een aangepast voorstel, een compromis. Precies daar wordt beslist welke uitzondering aanvaardbaar is en welke niet.

Er wordt vandaag dus wel degelijk gedifferentieerd tussen dossiers. Alleen gebeurt dat in de schaduw, in voortrajecten die niemand kan inzien. Ik schreef eerder hoe je die differentiatie objectief kan organiseren, door dossiers vooraf te triëren op hun verhouding tot het bestaand kader. Wie binnen de lijntjes kleurt, blijft lokaal. Wie interpretatie vraagt, krijgt begeleiding. Wie fundamenteel buiten de kaders valt, gaat naar boven — niet om gemeenten macht af te nemen, maar omdat kleine besturen die expertise niet altijd hebben en de afweging het lokale belang overstijgt.

Dat is het regieprobleem. Maar er zit onder deze oproep nog iets anders.

De oproep gaat naar het verkeerde adres

Denys richt zich op de modale Vlaming en diens ideaalbeeld. Hij put daarbij hoop uit de vaststelling dat de mentaliteit bij de jeugd aan het keren is. Dat lees ik nuchterder. Er zijn er zeker die uit overtuiging voor een appartement in de kern kiezen, en dat aantal groeit. Maar voor de meesten is het geen ideologische keuze. Wat hun ouders hadden, is vandaag onbetaalbaar. De mentaliteit keert deels, de rekensom is volledig gekeerd.

Dat is geen detail. Het is precies waarom een moreel appel in deze markt niet werkt. Aan beide uiteinden beslist geld, niet overtuiging.

En zelfs als die jeugd wil wat Denys hoopt, kan ze de opgave niet invullen. Samenvoegen, verdichten, herverkavelen is in de meeste gevallen geen individuele keuze. Het is een collectieve operatie.

De partij die vandaag bepaalt of die operatie doorgaat, is de eigenaar van wat er al staat. En daar mist het verhaal urgentie. Die eigenaars proberen hun vastgoed nog van de hand te doen tegen prijzen die op de vorige cyclus zijn geijkt. Sterker nog: elke bevestiging van de bouwshift verhoogt de verwachte waarde van hun bezit. Ze lezen het beleidsplan als een reden om te wachten.

Daar lopen twee klokken, en ze lopen niet gelijk. Wie moet assembleren heeft rentelasten, optietermijnen en een vergunningskalender. Wie moet verkopen heeft dat niet. Een onderbenut maar goed gelegen pand aanhouden kost bijna niets. De partij met de klok heeft dus geen macht, en de partij met de macht heeft geen klok.

Dat is niet onredelijk van die eigenaars. We hebben mensen dertig jaar verteld dat hun vastgoed hun pensioen is. Aan de ene kant van de markt zit dus een generatie die niet meer kan kopen, aan de andere kant een generatie die niet hoeft te verkopen. Beide bewegen op cijfers. Geen van beide op een oproep.

Het antwoord daarop is geen belasting op stilstand en geen appel op burgerzin. Het is een andere rol voor die eigenaar. Niet als ontwikkelaar — dat vak wil hij meestal niet en kan hij vaak ook niet — maar als belanghebbende in de ontwikkeling.

Die gradiënt bestaat trouwens al. Er zijn eigenaars die meegaan tot een vergunning is afgeleverd, met een prijs die van die vergunning afhangt. Er wordt gewerkt met opstalconstructies, met uitgestelde betaling, met inbreng tegen vierkante meters of participaties. Alleen zijn dat vandaag uitzonderingen, meestal bij grotere partijen met eigen juridisch advies. Voor de doorsnee eigenaar van een onderbenut pand bestaat er in de praktijk maar één positie: verkopen tegen een vaste prijs, vandaag, en daarna toekijken.

Elke stap verder op die schaal betekent minder cash vooraan en meer rendement achteraan, en dus ook meer risico. Dat is niet voor iedereen geschikt. Wie zijn pensioen op die verkoop heeft gebouwd, kan die volatiliteit niet dragen. Maar dat pleit voor meer keuze in dat spectrum, niet voor minder.

Wie zo’n positie inneemt, koppelt zijn rendement aan het moment van uitverkoop. En dan pas begint zijn klok te lopen. Dat is de enige manier waarop die twee klokken gelijk kunnen komen te staan: niet door de eigenaar te dwingen, wel door hem een reden te geven om te willen dat het project doorgaat.

Alleen kan je over zo’n positie pas onderhandelen als je weet wat er te verdelen valt. En precies daar zit het probleem.

Wat er echt verandert aan het rekenwerk

De vraag verschuift daarmee naar de partij die het project moet dragen. Er wordt vaak gezegd dat het risico bij transformatie naar voren schuift. Dat klopt niet. Het risico zat vroeger ook vooraan. Wie een site kocht op basis van een te agressieve residuele rekensom, zat daar meteen mee vast, en stond voor bijzonder moeilijke ruimtelijke onderhandelingen, zelden met kwaliteit tot gevolg.

Wat verandert is iets anders, en het is fundamenteler.

Vroeger wist je wát je kon bouwen. Het bouwvolume stond in een RUP, de norm in een verordening, de kost in een kengetal per vierkante meter. Wat je niet wist, was wat het zou opbrengen. Dat is een prijsrisico op een gekende hoeveelheid. Bij montage in bestaand patrimonium ken je die hoeveelheid niet. Wat er kan, volgt niet uit een voorschrift maar uit een draagstructuur, uit verdiepingshoogtes, uit daglichttoetreding, uit ontsluiting en erfgoedwaarde. Je kent noch de teller, noch de noemer. Daar komt bij dat het project niet deelbaar is — negenentwintig van de dertig eigendommen is geen negenentwintig dertigsten van een project, dat kan nul zijn — en dat de parameters elkaar voortdurend beïnvloeden. Een andere afspraak met één eigenaar verandert het programma, dat verandert de kost, en dat verandert wat je die eigenaar kan bieden.

Kengetallen veronderstellen dat je variabelen los van elkaar kan inschatten. Bij montage kan dat niet.

Dat is de echte breuk. Niet dat het risico verschuift, wel dat het niet langer te prijzen is met de instrumenten waarmee we het altijd hebben geprijsd.

Het kengetal is vervangen door een tekening

Er is geen kengetal dat die hoeveelheid nog kan bepalen. Er is alleen nog ruimtelijke strategie, waarvan de tekening het eerste instrument is. Niet als aanvulling op de rekensom, maar als vervanging ervan.

Dat klinkt vreemd voor wie ontwerp associeert met de fase na de aankoop. Maar de vraag die een ontwikkelaar aan het begin moet beantwoorden — hoeveel vierkante meter van welke kwaliteit haal ik hier realistisch uit, en tegen welke kost — is bij bestaand patrimonium geen boekhoudkundige vraag. Het is een ruimtelijke. Ze wordt beantwoord door te testen wat een draagstructuur toelaat, waar je verticale circulatie kwijt kan, welke verdiepingen daglicht halen, wat je moet slopen om de rest te laten werken, en welk programma die specifieke geometrie verdraagt. Dat weet je niet uit een tabel. Dat weet je pas als je het hebt getekend.

Ruimtelijke strategie is daarmee geen ontwerpactiviteit die vroeger begint. Het is een ander soort werk, met een andere finaliteit. Een ontwerp kiest één scenario — al dan niet na vergelijkend onderzoek — en werkt het uit. Ruimtelijke strategie test er meerdere om te weten waar de grenzen liggen, en om op basis daarvan een ruimtelijke onderhandeling op te starten. Het eerste is een voorstel, het tweede is een diagnose. Wie die twee door elkaar haalt, koopt een schetsontwerp waar hij een haalbaarheidsanalyse nodig had — en zit vast aan een oplossing voor hij het probleem kende.

Daar volgt een consequentie uit voor de manier waarop opdrachten worden samengesteld. Als scenario-onderzoek de prijs bepaalt, is het geen voorbereidend werk meer dat je er gratis bijkrijgt in de hoop op een latere ontwerpopdracht. Het is een aparte opdracht met een eigen resultaat en een eigen vergoeding. Wie een ontwerper op risico laat werken, of tegen een vergoeding die enkel klopt als het project doorgaat, koopt precies wat hij betaalt: een studie die naar een uitkomst toewerkt in plaats van er een te onderzoeken. Dat is geen kwestie van integriteit maar van opdrachtstructuur. Knip het op. Een correct vergoede onderzoeksfase, en daarna een architectuuropdracht die apart wordt toegewezen.

Hier begint de regie

Ruimtelijke strategie begint bij de tekening, maar ze eindigt er niet. Wat een gebouw ruimtelijk toelaat, is maar de helft van het antwoord. Het vertelt je niet wat je nodig hebt om er ook effectief te geraken.

Want in diezelfde fase moet er nog iets anders gebeuren — gelijktijdig en iteratief. Eigenaars moeten worden aangesproken en hun verwachtingen getoetst. De gemeente moet weten wat er speelt voor er een dossier op tafel ligt. Er moet worden uitgezocht welke doelstellingen elkaar hier versterken en welke elkaar uitsluiten — woonkwaliteit, ontharding, mobiliteit, erfgoed, betaalbaarheid, rendement. Er moet een fasering worden bedacht die financierbaar is. Er moet worden beslist welke ambitie sneuvelt om een andere haalbaar te maken.

Dat is geen ontwerpwerk. Dat is ruimtelijk onderhandelen. En het is precies wat er tussen een scenario en een project zit.

Daar begint de regieopdracht. Ze is ruimer dan de tekening, ze gebruikt die als instrument, en ze hoort structureel aan de kant van wie het risico draagt. Architectuur komt daarna, wanneer de vraag eindelijk scherp genoeg is om ze te stellen.

Het verklaart ook waarom zoveel transformatiedossiers stranden. Ze beginnen bij fase twee. Er wordt een schetsontwerp gemaakt, dat wordt tegen de regelgeving gehouden, en dan blijkt dat het niet kan, of niet zo, of pas na jaren. De volgorde is omgekeerd. Eerst weten wat kan en met wie. Dan pas beslissen wat je wil.

Daarmee komen we terug bij de eigenaar. Een gradiënt van deelnemen — uitgestelde betaling, meerwaardedeling, inbreng tegen participatie — veronderstelt dat beide partijen weten waarover ze onderhandelen. Zolang de ene een prijs uit de vorige cyclus in het hoofd heeft en de andere een kengetal dat niet meer werkt, is er geen gesprek mogelijk. Dit werk is wat dat gesprek weer mogelijk maakt. Het bepaalt niet alleen wat een ontwikkelaar kan bieden, het bepaalt ook wat een eigenaar redelijkerwijs kan vragen.

Alleen kost dat werk geld, en het gaat vooraf aan elke zekerheid. Studiewerk, onderhandelingen, optievergoedingen, juridisch advies: allemaal uitgaven op een moment dat niemand nog weet of er ooit gebouwd wordt. Elke euro die daar wordt uitgegeven en later moet worden goedgemaakt, weegt op de rendabiliteit van het project en dus op de prijs die de koper uiteindelijk betaalt. Wie er twee laat sneuvelen voor er één lukt, draagt die kost mee in de volgende. Zo wordt betaalbaarheid al bepaald voor er ook maar iets vaststaat.

Daarom moeten de zekerheden vroeger komen. Niet alle, en niet als blanco cheque, maar vroeg én zeker genoeg om te weten of doorgaan verantwoord is. Anders blijft dit werk voorbehouden aan wie het zich kan permitteren om te verliezen, en dat is een steeds kleiner wordende groep.

Wanneer begint de klok?

Misschien is de modulaire vergunning een eerste stap. Maar dan is de echte vraag wanneer ze begint te lopen.

Begint de klok bij een definitief ontwerp, waarbij je nadien nog een paar keer kan bijsturen? Dan komt de zekerheid pas nadat de assemblage al betaald is. Of begint ze bij de intentie om een project op te starten, met afdwingbare tussenstations die de regie van bij de start meenemen? Dan kan ze zekerheid geven op het moment dat je die nodig hebt om eigenaars te overtuigen, om een sluitend plan op te maken. En dan wordt ze meteen ook een instrument voor de taxatie van bestaand vastgoed, want een eigenaar die weet wat er op zijn perceel kan, onderhandelt over iets reëels in plaats van over een verwachting uit de vorige cyclus.

Dan lopen de twee klokken eindelijk gelijk.

In dat tweede geval moeten de termijnen wel veel flexibeler zijn dan wat er nu voorligt. En moeten we durven starten met de procedure voor er getekend is.

Waar dit naartoe gaat

De oproep van Denys klopt. Ze is alleen niet af. Wie zegt dat er gebouwd moet worden waar al gebouwd is, zegt daarmee dat ontwikkeling van beroep verandert. Van bouwen naar monteren. Van rekenen met gemiddelden naar onderzoeken wat een specifieke situatie toelaat. Van een grondprijs die uit een tabel volgt naar een waarde die pas ontstaat nadat iemand het werk aan de voorkant heeft gedaan. En naar beter gestructureerd overleg, en passende beslissingsmomenten waarop je projecten kan bouwen.