Van proefopstelling naar robuust model

Twee filosofieën, dezelfde spanning

Tijdens een recente infosessie over vergunningen als hefboom voor gebiedsontwikkeling werd een boeiende bestuurlijke spanning zichtbaar tussen Antwerpen en Gent.

Antwerpen kiest er bewust voor om kaders uit het vooroverleg níét te verdedigen naar de buurt. De stad voert ontwerpend onderzoek en de markt vult in, maar het voortraject zelf draagt geen publiek gewicht. Gent pakt het ambitieuzer aan: het beleidskader is sterk geïnstrumenteerd, het vooroverleg is daarin ingebed, en de stad wil de uitkomst daarvan actief verdedigen tegenover de buurt. Dat is moedig en eerlijk. Beide steden voelen immers goed aan dat een buurt beter luistert naar objectieve informatie van een overheid dan van een private ontwikkelaar.

Gent neemt deze regierol voluit op, maar manoeuvreert zich daarmee in een precair evenwicht. De omgevingsambtenaar die in het voortraject intensief meebouwt aan een project, moet later in het openbaar onderzoek de bezwaren uit de buurt onbevangen en objectief beoordelen. Ook op politiek niveau schuurt dit: een college dat een woonpact-project valideert, moet deze keuze nadien formeel als neutrale rechter toetsen. Antwerpen vermijdt deze spagaat, maar betaalt daar de prijs voor dat het voortraject kwetsbaar en vrijblijvend blijft.

Waar de weerstand werkelijk zit

De maatschappelijke weerstand tegen een project zit zelden in de technische details of materiaalkeuzes. De echte pijnpunten bevinden zich op het niveau van de basisparameters: hoe hoog en massief wordt het, welk programma komt er, en mag dit überhaupt op deze plek? Dit zijn de meest fundamentele ontwerp- én beleidskeuzes, die op private grond onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.

Vandaag consulteren we deze parameters pas publiek op het moment dat het dossier al technisch en architecturaal volledig is uitgewerkt. Hoe vroeger we deze bezwaren echter kennen, hoe goedkoper en vlotter we ze kunnen integreren. Een fundamentele wijziging in de vroege ontwerpfase kost een fractie van een aanpassing na de vergunningsaanvraag, om nog maar te zwijgen over het tijdsverlies en de kostprijs van een beroepsprocedure.

Twee routes naar een robuust model

Om het Gentse succesverhaal verder te zetten, hoeven we het systeem niet af te breken; we moeten het verrijken. Er liggen twee verdedigbare routes op tafel:

Route 1: het stedenbouwkundig attest transformeren

Geïnspireerd op de Britse outline planning permission: maak het attest publiek, organiseer een openbaar onderzoek op de basisparameters — volume, programma, ontsluiting — en maak die parameters bindend voor de verdere uitwerking. Bezwaren worden vroeg gecapteerd, op het moment dat aanpassingen nog betaalbaar zijn. De latere omgevingsvergunning behandelt dan enkel nog de technische en architecturale uitwerking van een fundament dat al publiek is vastgelegd.

Route 2: de beoordelingsbevoegdheid verleggen

Erkennen we dat de stad via het Woonpact zo’n intensieve partner wordt dat absolute onpartijdigheid een fictie wordt? Dan kunnen we de finale beoordeling proactief naar de deputatie schuiven. Dit zuivert de procedurele rollen volledig uit. De prijs die Gent hiervoor betaalt, is dat de provincie toetst aan haar eigen kaders en niet noodzakelijk aan de Gentse ambitie voor betaalbaarheid, waardoor een stuk lokale beleidsregie verloren gaat.

Wat dit betekent

Beide routes zijn verdedigbaar. De huidige aanpak heeft hierover nog geen standpunt ingenomen. Ze organiseert interne snelheid via de fast lane, maar laat de juridische flank vooralsnog open.

In Nederland weegt de manier waarop het vooroverleg georganiseerd is, mee in de beoordeling van latere bezwaren. Een bezwaar dat pas in beroep opduikt terwijl het eerder had kunnen worden aangebracht, verliest gewicht. Dat is precies de koppeling die in Vlaanderen ontbreekt — en die beide routes, elk op hun manier, zouden kunnen leggen.

Het Woonpact toont dat er bij de stad bereidheid is om vastgelopen systemen vlot te trekken, en om de buurt te informeren vanuit een positie die geloofwaardiger is dan die van de ontwikkelaar. Die bereidheid verdient instrumenten die haar ook juridisch dragen — niet pas wanneer het eerste woonpact-project in omgevingsvergunningsaanvraag gaat, maar nu, terwijl het traject nog in opbouw is.