Wordt straks elk project een stadsontwikkelingsproject?

Waarom dit zich nu opdringt

Dit is geen registratie van een gevoel. Het is een rekensom, en die rekensom staat intussen ook cijfermatig vast. Recent onderzoek van Peter Cabus naar de ruimtelijke draagkracht van Vlaanderen leert dat er tegen 2050 zo’n 445.000 bijkomende woningen nodig zijn, waarvan bijna 300.000 al tegen 2040. Daartegenover staat een ruimtevoorraad die veel kleiner is dan ze op papier lijkt. Van de 227.000 hectare woonbestemming op het gewestplan is amper 26.000 hectare nog vrij van gebouw of adres. Trek daar de percelen met een zachte claim — een lopend project, een reservering, een intentie — vanaf, en er rest zo’n 10.000 hectare “echt vrije ruimte.” Reken enkel de goed gelegen percelen mee, en dat zakt verder tot iets meer dan 9.000 hectare. In het scenario dat het dichtst bij de huidige beleidsintentie aanleunt, bereiken 236 Vlaamse gemeenten hun ruimtegrens al vóór 2040. Dit betekent dat een gedegen herontwikkelingsstrategie geen optioneel gegeven wordt voor het komende decennium. Het wordt de kern van de ontwikkelingsopgave.

Twee drempels verschuiven daardoor tegelijk, in tegengestelde richting.

De ruimtelijke drempel zakt. Je hoeft geen nieuwe wijk uit de grond te stampen om structurele impact te hebben. Eén optopping, één inbreidingsproject op een halve hectare, kan vandaag even zwaar op het stedelijk weefsel wegen als een verkaveling vroeger.

De densiteitsdrempel stijgt. Om de woningvraag op te vangen zonder bijkomende ruimte in te nemen, moet er dichter gebouwd worden. Na 2040 liggen de projectdensiteiten in stedelijke gebieden en randgemeenten lokaal 40 tot 60 procent hoger dan vandaag. Het Vlaamse gemiddelde stijgt in de cijfers nauwelijks — maar dat gemiddelde verbergt precies waar het pijn doet: op projectniveau, in een concrete straat, op een concrete site.

Kleinere projecten, grotere impact, hogere dichtheid. Dat is de nieuwe rekenkunde van de Vlaamse ruimte, en de wetgever heeft ze, in stilte, al erkend.

De grootste grondbank ligt er al

Die woningen moeten ergens landen. En naarmate de vrije ruimte opdroogt, is dat steeds minder een braakliggend perceel en steeds vaker de bestaande stad. De grootste grondbank van Vlaanderen is niet wat er nog open ligt. Het is wat er al staat en nood heeft aan transformatie.

Alleen is die grondbank zwaar versnipperd. Decennialang heeft het beleid privaat eigenaarschap gesubsidieerd en bevoordeeld — de baksteen in de maag als bijna-officiële doctrine. Het gevolg is een gebouwenbestand dat tot in de kleinste eenheid is opgedeeld. Zelfs de grotere gebouwen zijn vaak geen gebouwen meer, maar verzamelingen van tientallen eigenaars, elk met hun eigen titel, hun eigen horizon, hun eigen veto.

Wie daar schaal wil maken, botst niet in de eerste plaats op een tekort aan ruimte, maar op een eigendomsstructuur. En dat verandert wie de opdrachtgever eigenlijk is. Op maagdelijke grond is dat één partij. In de bestaande stad is het een collectief dat vaak nog niet weet dát het er een is. Zo’n versnipperd eigenaarschap tot één opdrachtgever met één gedragen ambitie organiseren, is geen ontwerpdaad. Het is regie — en in een stad die op zichzelf moet verdichten, wint ze alleen maar aan belang.

Ik schreef er eerder over: over de VME als stille rem op stadsvernieuwing, en de coöperatie als haar mogelijke opvolger.

Wat dit betekent voor het uitvoeren van dergelijke projecten

Twee bewegingen, één richting. De schaal waarop een project telt, zakt. De grond waarop het landt, raakt versnipperd. Wat zo’n project doet slagen of stranden, ligt daardoor niet meer waar we het gewoonlijk zoeken.

Als elk project een stadsontwikkelingsproject wordt, verschuift het zwaartepunt van uitvoering naar proces. Niet omdat proces mooier klinkt dan realisatie, maar omdat een vergunning niet meer louter wordt toegekend op een goed plan. Ze wordt toegekend op een goed, transparant en gedragen traject ernaartoe.

Ook dat is geen vermoeden, maar regelgeving. Het decreet betreffende complexe projecten — intussen geïntegreerd in de Codex — somt zes basisprincipes op die de besluitvorming rond grote, strategische projecten moeten sturen: participatie, transparantie, maatwerk, geïntegreerde samenwerking, een gelijktijdige aanpak van onderzoek en inspraak. En als zesde, sluitend principe: een procesregie die door alle actoren wordt gedragen.

En het is een beginsel dat aan belang wint. De wetgever is de voorbije jaren blijven sleutelen aan dit decreet, telkens om het proces vlotter te laten verlopen. Dat verraadt hetzelfde aanvoelen dat aan de basis ligt van dit stuk: complexer wordende projecten vragen niet zozeer om een beter plan, maar om een beter proces.

Procesregie is dus geen managementmodewoord. Het is een wettelijk verankerd beginsel. Het decreet verplicht zelfs een procesnota die een procesverantwoordelijke moet aanduiden.

Maar hier wringt het. De wet schrijft voor dát er een procesverantwoordelijke moet zijn. Ze schrijft nergens voor wíé dat moet zijn. Die leemte is niet toevallig — ze is bewust opengelaten, om maatwerk toe te laten. Maar in de praktijk betekent dit dat elk project opnieuw moet uitvinden wie de regie voert, met welk mandaat, en tot waar die regie reikt.

Hier ligt een verleiding, en ze verdient tegenspraak.

Er gaan stemmen op om die leemte te vullen door de rol van de architect uit te breiden: van ontwerper naar procesregisseur, coördinator, kwaliteitsbewaker van het volledige traject. Een begrijpelijke reflex. De complexiteit stijgt, dus moet iemand die complexiteit dragen — en wie is daarvoor beter geplaatst dan wie toch al het overzicht over gewenste ontwikkeling heeft?

Ik trek een andere conclusie. Net in een sector die zelden met een scherp programma van eisen start — waar een opdrachtgever een intentie meebrengt, geen dossier — is een breder mandaat voor de architect geen oplossing. Het is een uitnodiging tot scope creep. Hoe vager het vertrekpunt, hoe makkelijker taken ongemerkt bij de architect belanden: juridische haalbaarheid, participatietrajecten, coördinatie van specialisten, procesregie. Allemaal legitiem werk. Zelden expliciet toegewezen, en nog minder vaak expliciet vergoed.

Niet elke stap in een project hoort bij dezelfde persoon thuis. Wie de rol van de architect laat uitdijen tot procesregisseur, zonder scherp af te bakenen wát die regie precies inhoudt, creëert geen sterker beroep. Hij creëert een buffer die alles moet opvangen wat niemand anders vooraf heeft vastgelegd.

Waarom de opdrachtgever zich moet versterken

De echte hefboom ligt dan ook niet bij een verruimd takenpakket voor de architect. Ze ligt bij de opdrachtgever zelf. En in de bestaande stad, waar die opdrachtgever een versnipperd collectief is, betekent dat iets heel concreets: iemand moet die eigenaars eerst tot één opdrachtgever smeden, vóór er überhaupt een project bestaat. Dat is regie aan de kant van de opdrachtgever, niet aan de tekentafel.

Die rol was nog nooit zo veeleisend. Aan de ene kant de druk van de woningvraag, en de rekening van herontwikkeling — structureel duurder dan bouwen op maagdelijke grond. Aan de andere kant het NIMBY-syndroom, hogere verwachtingen vanuit de buurt, en lokale overheden die worstelen met de bouwshift en halverwege het geweer van schouder veranderen. Voeg daar nog een wetgever aan toe die procesregie verplicht stelt, maar het invullen ervan overlaat aan het project zelf.

Die druk beantwoord je niet door de regie stilzwijgend bij wie het dichtst bij het ontwerp staat te leggen. Je beantwoordt ze door zelf steviger op te treden: met een scherp programma van eisen, een expliciete visie op het traject, en een duidelijke keuze over wie welke verantwoordelijkheid draagt. Vóór het eerste schetsontwerp er ligt. Niet erna.

Al schuilt daar meteen ook de valkuil. De krimpende grens vraagt niet om méér procedure. Ze vraagt om betere regie. En regie is maatwerk — niet toevallig een van de beginselen die het decreet zelf vooropstelt. Het gevaar is niet te weinig proces, maar elk project in dezelfde mal duwen, ongeacht zijn schaal. Wie procesregie verwart met procedure, lost niets op. Hij verplaatst het probleem.

De wet laat die keuze bewust open. Dat is geen tekortkoming. Het is een uitnodiging aan elke opdrachtgever om ze zelf te maken — weloverwogen, op voorhand, in plaats van ze impliciet te laten ontstaan tijdens het proces. Wie dat begrijpt, hoeft de krimpende grens van de stadsontwikkeling niet te vrezen. Wie dat negeert, ontdekt de grens vanzelf, meestal op het slechtste moment: middenin het traject, wanneer niemand nog weet wie eigenlijk de regie voert.