Campus Howest
Rijksnormaalschool, Brugge staat opnieuw te koop. Wat is er veranderd?
Na een eerste mislukte verkooppoging staat de voormalige campus Howest in de Brugse binnenstad opnieuw op de markt. Het grootste verschil? Er ligt nu een bescheiden ontwikkelingsvisie vanuit de stad op tafel, en de instelprijs is geschrapt.
Dat laatste opent de deur voor ontwikkelaars om zelf scenario’s uit te werken en een bod te doen op basis van de residuele grondwaarde. De centrale vraag op de markt lijkt nu: wie kan hier het meeste rendement halen? Want vergis u niet, de verkoop geschiedt nog steeds aan de hoogste bieder.
Deze site is evenwel niet gewillig. Bijbouwen is nagenoeg onmogelijk door de erfgoedwaarden en de ligging in de UNESCO-zone. De renovatiekosten zijn torenhoog. En de stad eist — terecht — het behoud van het historische karakter, gemengde functies en publiek toegankelijke ruimte.
Dat creëert een triangel die lastig op te lossen is via een klassieke verkoop per opbod:
De stad wil maximaal behoud en publieke meerwaarde.
Howest wil (als verkoper) een maximale grondprijs.
De ontwikkelaar zit genepen tussen beide en zoekt rendement om zijn risico te dekken.
De vraag is dus niet wie het hoogste bod doet.
De vraag is wie deze triangel oplost.
Van blinde aankoop naar doos van Pandora
De stad heeft een ontwikkelingsvisie toegevoegd aan de verkoopbundel. Dat is een stap vooruit. Maar die visie focust op randvoorwaarden en functionele invulling, niet op haalbaarheid.
Wat er structureel ontbreekt in de marktzetting:
Financiële doorrekening: wat kost deze specifieke renovatie, wat levert het op, en wat is een reële grondprijs?
Ruimtelijke onderbouwing: welke volumes zijn écht vergunbaar binnen de strakke erfgoedvoorschriften?
Stakeholder-analyse: welke functies vinden daadwerkelijk een uitbater?
Zonder die onderbouwing wordt de ontwikkelaar geacht dit allemaal zelf uit te zoeken. Op eigen risico, zonder garantie dat zijn visie aanvaard wordt door de stad. Tijdens de biedingfase is de site een blinde aankoop voor de koper, maar zodra de vergunningsprocedure start, blijkt het vaak een doos van Pandora vol onvoorziene erfgoed- en renovatie-eisen.
Omdat ontwikkelaars dit weten, prijzen ze die blinde risico’s onmiddellijk in. Het resultaat? Een lagere biedprijs voor Howest, of helemaal geen biedingen. Dat verklaart exact waarom de eerste verkooppoging mislukte.
De uitweg: de concurrentiegerichte dialoog
Ik heb de afgelopen jaren vergelijkbare complexe sites begeleid (zoals het Rommelaere Instituut en de FNO-site, beiden in Gent). Telkens botsen we op dezelfde triangel. En telkens is de les: die triangel los je niet op via een eenzijdige verkoopbrochure. Je lost hem op door sámen te investeren in een strategie, nog vóór de definitieve verkoop.
Hoe doe je dat als publieke instelling, gebonden aan de Wet op de Overheidsopdrachten? De juridische en strategische sleutel hiervoor is de concurrentiegerichte dialoog.
In plaats van blind opbod, selecteer je als verkoper een beperkt aantal ontwikkelaars op basis van hun expertise en visie. Vervolgens ga je met hen én de stad in dialoog. Je toetst volumes, programma’s en financiële haalbaarheid af in een iteratief proces.
Pas wanneer het risico uit het project is gehaald en er een gedragen voorontwerp ligt, doen de overgebleven partijen hun definitieve, financiële bod. Ook hier heb ik uit eigen ervaring mogen meemaken dat dit effectief tot resultaten leidt, bijvoorbeeld bij de herontwikkeling van de zorgcampus rond het Sint-Jozefseminarie / Borgerstein in Sint-Katelijne-Waver.
De financiële realiteit: zekerheid levert geld op
Waarom gebeurt dit dan niet vaker? Het ontbreekt publieke instellingen vaak aan de interne structuur, de tijd en de specifieke expertise om zo’n ontwikkelingspartnerschap te trekken. Het mandaat is ‘verkopen’, niet ‘risicovol voor-ontwikkelen’.
Maar die snelle verkoop is een illusie die geld kost. Complexe sites verkoop je niet met een brochure, tenzij je de prijsdaling door het enorme risico accepteert.
Dit is exact de leemte die ik met humbble invul.
Als ruimtelijk strategiebureau voor stedelijke passtukken neem ik de regie in die cruciale voorbereidende fase.
Voor verkopers (zoals Howest): ik organiseer het strategische traject. Door het ruimtelijke en vergunningstechnische risico vooraf uit de blinde aankoop te halen, creëren we fundamentele meerwaarde. Een ontwikkelaar betaalt nu eenmaal significant meer voor een vergunbaar, gedragen project dan voor een site vol blinde risico’s.
Risicoreductie vertaalt zich direct in een hogere verkoopprijs.
Voor ontwikkelaars: ik begeleid de dialoog met de stad en de eigenaar om tot een waterdichte ontwerpstrategie te komen. Zo open je na aankoop geen doos van Pandora, maar start je met bouwen.
Als we willen dat sites zoals de Rijksnormaalschool in Brugge geen littekens of eindeloze werven worden, moeten we stoppen met blind bieden en starten met strategisch ontwerpen.
Benieuwd hoe we de waarde van uw complexe site kunnen maximaliseren door risico’s te elimineren? Laten we praten. — humbble.eu
03 Vergunning & uitvoering
Wat hierboven een blinde aankoop heet, is in de praktijk een vergunningsrisico dat niemand heeft doorgerekend. Ik haal dat risico eruit vóór de koper tekent, en blijf aan boord tot de vergunning er ligt.
Naar 03 Vergunning →Maleizen
Nog een site waar de prijs werd bepaald voor iemand wist wat er vergunbaar was — en wat dat kostte.
Naar nr 12 →