Vermogen voorbij de stenen

De crisis als spiegel, niet als storm

Van Tornhaut beschrijft een markt die ontwricht is door externe schokken: rentes, bouwkosten, geopolitieke onzekerheid. Zijn analyse suggereert dat het model zelf deugt, maar dat de omstandigheden het tijdelijk onmogelijk maken.

Wat als we het cijferprobleem anders benaderen? Een betaalbaarheidskloof waarbij nieuwbouw structureel buiten het bereik valt van de gemiddelde Belg, is geen conjuncturele verstoring. Het is een signaal dat het model zijn grenzen heeft bereikt. Niet tijdelijk. Structureel.

Het model is: bouw een appartement, verkoop het aan een individuele koper, draag de sleutels over, boek de marge, begin opnieuw. Dat model veronderstelt een koper die kan lenen, een bank die wil financieren, en een markt die prijzen absorbeert. Drie voorwaarden die tegelijk onder druk staan.

De reflex van de sector is: wacht tot de condities herstellen. Maar wat als we het model zélf moeten aanpassen?

Van verkoopmarkt naar beheerde asset

We schuiven onvermijdelijk op van een koop- naar een huurmarkt. De media framen dit vaak als een economische nederlaag voor een hele generatie starters, en de sector ziet het als een probleem van te weinig aanbod. Maar wat als we deze verschuiving niet zien als een noodlot, maar als een kans? Stel dat een ontwikkelaar niet meer bouwt om te verkopen, maar om te beheren. Dat hij het gebouw in eigendom houdt en bewoners laat wonen via huur of — bij interesse — via aandelen in een coöperatieve vennootschap.

Dan verandert de financiële logica.

De IRR-berekening die Van Tornhaut beschrijft — en die vandaag te laag is om ontwikkeling te verantwoorden — is de IRR van een eenmalige verkooptransactie. Die meet de marge op het moment van overdracht. Maar een ontwikkelaar die zijn gebouw beheert, meet rendement anders: als een langdurige kasstroom van huurinkomsten, aandelenbeheer en waardecreatie op lange termijn. Dat is een fundamenteel ander risico-rendementsprofiel — en één dat institutionele investeerders, pensioenfondsen en coöperatief kapitaal wél begrijpen.

Van Tornhaut zegt zelf dat projectontwikkeling een lokaal ambacht is. Dat een ontwikkelaar zijn terrein moet kennen zoals een boer zijn veld. Die metafoor klopt — maar een boer verkoopt zijn veld niet na elke oogst. Die beheert het, verbetert het, en haalt er jaar na jaar rendement uit.

De betaalbaarheidskloof is ook een eigendomsstructuurprobleem

De kloof die Van Tornhaut beschrijft — tussen bouwkost en ontleencapaciteit — wordt doorgaans gelezen als een prijsprobleem. Maar het is ook een financieringsstructuurprobleem.

Eigendom via hypotheek veronderstelt één grote som op één moment. Wie die som niet kan lenen, valt buiten de markt. Dat is de definitie van de kloof.

Een coöperatief model ontbindt die logica. De bewoner koopt geen appartement. Die koopt aandelen in een coöperatie die het gebouw bezit en beheert. Gespreid in de tijd. Tegen een instapdrempel die een hypotheek niet vereist. De maandelijkse betaling is deels huur, deels aandelenopbouw. Je bent huurder en aandeelhouder tegelijk — en je bouwt vermogen op zonder de klassieke eigendomsmarkt te betreden.

Dat is geen sociale woonoplossing. Dat is een marktoplossing voor mensen die vandaag systematisch uit de markt worden geprijsd.

En het opent een vraag die dit artikel niet meer beantwoordt, maar die ik niet kan laten liggen: wat als de koppeling tussen vermogensopbouw en het stapelen van stenen zelf het probleem is? Wat als je meer vermogen opbouwt door níét alles in één appartement te stoppen?

Wat dit vraagt

De klassieke projectfinanciering — korte termijn, hoge hefboom, exit bij oplevering — is incompatibel met langetermijnbeheer.

Maar dat is geen argument tegen het model. Het is een argument voor een andere kapitaalpartner. En die bestaat: coöperatief kapitaal, institutionele beleggers met een langetermijnmandaat, overheden die betaalbaar wonen willen verankeren. Dit model vraagt dus iets wat de meeste ontwikkelaars vandaag niet hebben: een totaal andere balansstructuur, geduld, en een kapitaalpartner die dat geduld ondersteunt.

De sector wacht op het herstel van een markt die misschien niet terugkomt. De vraag is wie er intussen begint te bouwen aan het model dat er wél voor in de plaats kan komen.